Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của vi bằng. Mua đất bằng vi bằng có an toàn không?

Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.

Cũng tại khoản 1 Điều 40 Nghị định 08/2020 này, Chính phủ quy định vi bằng được lập bằng tiếng Việt, gồ các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại cùng họ, tên của Thừa phát lại – người lập vi bằng;

– Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

– Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng hoặc người khác nếu có;

– Nội dung của vi bằng: Hành vi, sự kiện có thật được ghi lại và nội dung cụ thể của hành vi, sự kiện này;

– Lời cam đoan về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng của Thừa phát lại;

– Chữ ký của Thừa phát lại, dấu của Văn phòng thừa phát lại cùng chữ ký/điểm chỉ của người yêu cầu…

Trong văn bản vi bằng, nếu có từ hai trang trở lên thì phải đánh số thứ tự cho từng trang, có từ hai tờ trở lên thì phải đóng giáp lai. Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh.

Đặc biệt, vi bằng phải được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập cũng như Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.

Giá trị pháp lý của vi bằng

– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng

Thừa phát lại không lập vi bằng trong các trường hợp sau đây:

– Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ pháp lý: Điều 2, 36, 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.

Mua đất bằng vi bằng có an toàn không?

Từ những phân tích liên quan đến vi bằng là gì ở trên, có thể thấy, vi bằng không phải là văn bản công chứng, không có giá trị như văn bản công chứng, chứng thực.

Mà theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các loại hợp đồng liên quan đến mua bán nhà, đất đều phải công chứng, chứng thực ngoại trừ một trong hai bên là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, khi thực hiện sang tên Sổ đỏ, thành phần hồ sơ theo Thông tư 33 năm 2017 gồm bản gốc Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực (nếu thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực nêu trên), đơn đăng ký biến động…

Do đó, có thể thấy, khi mua bán đất phải có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực mà không được sử dụng vi bằng của Thừa phát lại. Do đó, khi mua bán đất bằng vi bằng sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, mặc dù hợp đồng mua bán đất không được lập vi bằng nhưng các giao dịch, sự kiện khác liên quan như việc giao tiền, giao giấy tờ Sổ đỏ… liên quan đến việc mua bán nhà, đất thì các bên hoàn toàn có thể lập vi bằng.

Thực trạng về lập vi bằng và sử dụng vi bằng

Liên quan đến vấn đề nội dung của vi bằng, xuất phát từ mục đích mà cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng mong muốn đạt được, đó có thể là lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà trước khi cho thuê, ghi nhận việc giao kết hợp đồng vay tiền, ghi nhận hiện trạng sạt lở,… Nội dung lập vi bằng rất phong phú và đa dạng, việc xác định chính xác nội dung lập vi bằng vừa có tác dụng ghi nhận đúng sự kiện, hành vi lập vi bằng vừa có tác dụng dùng làm chứng cứ trong xét xử và cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự khác.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, vi bằng được sử dụng như một văn bản mang tính chất giao dịch bất động sản khi các giao dịch này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung “nhờ người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của người nước ngoài, người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ghi nhận việc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng… và nhiều hình thức khác với mục đích ghi nhận, hợp pháp hóa một sự kiện “mua-bán” xảy ra giữa các bên trong giao dịch bất động sản, không cần quan tâm đến nội dung và hình thức của giao dịch này có trái với quy định của pháp luật hiện hành hay không. Điều này đã gây hỗn loạn thị trường giao dịch bất động sản, phát sinh tiêu cực, các vụ lừa đảo ngày một tăng lên.

Như trên đã đề cập, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ sử dụng mục đích duy nhất là tạo lập chứng cứ cho tổ chức, cá nhân tùy nghi sử dụng vào mục đích xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác. Không thể gán ghép cho vi bằng những thuộc tính mà vi bằng không thể có như văn bản công chứng. Mặt khác, Thừa phát lại cũng không phải là cơ quan có thẩm quyền xác định sự kiện, hành vi nào là sự kiện, hành vi trái pháp luật. Thực tế, một số hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu không đảm bảo hình thức mà Luật quy định, nhưng nếu nhìn nhận dưới góc độ chứng cứ, những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại lập vi bằng có liên quan đến những hợp đồng, giao dịch này lại làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp về sau, hỗ trợ đắc lực cho hoạt động xét xử của Tòa án. Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp các bên mua bán nhà bằng “giấy tay” và yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc các bên có giao nhận tiền liên quan đến việc mua bán nhà. Việc Thừa phát lại lập vi bằng chính là xác nhận việc giao nhận tiền của các bên. Về sau, giao dịch mua bán nhà đất của các bên nếu xảy ra tranh chấp, có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu, nhưng vi bằng của Thừa phát lại có giá trị chứng cứ để chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, thực hiện hợp đồng, làm cơ sở cho Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu.

Về mặt lý luận, sự phân biệt giữa thẩm quyền, nội dung và giá trị sử dụng của vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực khá rõ ràng, tách bạch. Việc lập vi bằng của Thừa phát lại hoàn toàn khác với việc chứng nhận văn bản công chứng của Công chứng viên. Công việc của Công chứng viên là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản và văn bản công chứng có giá trị thi hành đối với các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, đối với các loại giao dịch về bất động sản mà pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực như chuyển nhượng, thế chấp bất động sản… Văn bản đã được công chứng, chứng thực buộc bên thứ ba tôn trọng, thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật như quyền đăng ký thế chấp bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng, sở hữu bất động sản. Trong khi đó, công việc của Thừa phát lại là chứng kiến, xác nhận một sự việc là có thật và vi bằng không có giá trị thi hành, chỉ có nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong vi bằng mới có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận, xác lập nội dung hợp đồng, giao dịch được ghi nhận trong vi bằng. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập ngoài việc có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, còn là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, khi hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản có thể do các bên tự xác lập, thực hiện hoặc theo quy định của pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.…thì việc yêu cầu Thừa phát lập lập vi bằng với mục đích làm căn cứ để thực hiện các giao dịch sau này hay ghi nhận hiện trạng, lỗi vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện các giao kết ban đầu là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, có nhiều cá nhân, tổ chức cố tình sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật hướng tới việc vụ lợi, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác.

Một số nguyên nhân dẫn đến lạm dụng vi bằng

Nguyên nhân của việc nhầm lẫn giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực xuất phát từ việc hạn chế trong nhận thức pháp luật của người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản và đạo đức hành nghề của Thừa phát lại trong khi tiếp nhận, xử lý yêu cầu thực tế của người dân, không đảm bảo trách nhiệm giải thích rõ ràng, đầy đủ các nội dung trong vi bằng. Mong muốn của các bên đạt được khi yêu cầu lập vi bằng là không đồng nhất do người yêu cầu lập vi bằng thì cho rằng văn bản được tổ chức có thẩm quyền lập, xác nhận thì giao dịch bất động sản đó có hiệu lực. Việc mua bán có người chứng kiến, ghi nhận bằng văn bản có nội dung, hình ảnh, mộc dấu rõ ràng, việc giao nhận tiền, giao nhận tài sản được thực hiện một cách trực tiếp, công khai là đầy đủ giá trị pháp lý. Trong một số trường hợp, Thừa phát lại lập vi bằng không giải thích đầy đủ, tường tận, rõ ràng về nội dung, tính chất cũng như giá trị pháp lý, giá trị sử dụng của vi bằng cho người yêu cầu lập vi bằng, từ đó dẫn đến tình trạng nhầm lẫn về giá trị của vi bằng là trở nên phổ biến.

Từ góc nhìn cạnh tranh kinh tế, bản thân môi trường cạnh tranh giữa các tổ chức Thừa phát lại cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng rối loạn, vi phạm pháp luật khi “mua bán bất động sản qua vi bằng” tại một số địa phương. Một trong các mục tiêu quan trọng hàng đầu đối với các loại hình doanh nghiệp nói chung, Thừa phát lại nói riêng, đó là lợi nhuận, muốn đạt mục đích đó cần có sự cạnh tranh và các vấn đề tiêu cực cũng có thể phát sinh từ những hoạt động cạnh tranh không lành mạnh.

Hiện nay, hệ thống các văn phòng Thừa phát lại được thành lập và đi vào hoạt động rộng rãi trên phạm vi cả nước, dẫn đến việc cạnh tranh phát triển mạnh mẽ hơn giữa các văn phòng Thừa phát lại với nhau. Nhiều cách thức quảng cáo, lôi kéo khách hàng để tăng số lượng hồ sơ, công việc, tìm kiếm và tăng thêm thu nhập nhằm duy trì sự phát triển của Văn phòng Thừa phát lại. Ở đây xuất hiện rất nhiều mối quan hệ pháp lý đan xen nhau, tác động qua lại lẫn nhau bao gồm quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với Tòa án, Cơ quan Thi hành án dân sự, cơ quan công an; quan hệ giữa văn phòng Thừa phát lại với cơ quan công quyền khác (Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các cấp); quan hệ giữa các Văn phòng Thừa phát lại với nhau; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với khách hàng của mình; quan hệ giữa văn phòng Thừa phát lại với đương sự không phải là khách hàng của mình; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác (kho bạc, ngân hàng, bảo hiểm, cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm..v..v.) trong đó mối quan hệ giữa Thừa phát lại và bên môi giới bất động sản rất dễ phát sinh tiêu cực. Tình trạng Thừa phát lại chưa giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng hay cố tình “làm ngơ”, tiếp tay cho một số đối tượng lợi dụng, lừa đảo người dân, gây nhầm lẫn về giá trị của vi bằng để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất diễn ra phổ biến và trở thành điểm nóng khi mà thị trường bất động sản đang sôi động và có giá trị như hiện nay.

Thực trạng về lập vi bằng và sử dụng vi bằng

Công chứng vi bằng là gì? Có thay thế được hợp đồng công chứng?

Vi bằng và văn bản công chứng là hai loại văn bản khác nhau về cả bản chất và giá trị pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, có khá nhiều người nhầm lẫn hai loại giấy tờ này và thậm chí, nhiều người còn xem hai loại giấy tờ, tài liệu này là một.

Đồng thời, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP khẳng định:

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác

Như vậy, vi bằng không phải văn bản công chứng, không thay thế văn bản công chứng. Đây là hai loại giấy tờ độc lập, khác nhau, có nhiệm vụ và công dụng hoàn toàn khác nhau. Dưới đây là một số tiêu chí dùng để phân biệt hai loại giấy tờ, tài liệu này:

Thủ tục lập hợp đồng vi bằng thế nào?

Phần dưới đây thủ tục lập vi bằng là gì như sau:

Hồ sơ

– Dự thảo vi bằng (nếu có)

– Giấy tờ tuỳ thân của người yêu cầu lập vi bằng: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu…

– Giấy tờ liên quan đến sự kiện, hành vi thực tế: Sổ đỏ, giấy đăng ký xe… (nếu có)

Cơ quan thực hiện

Thừa phát lại của văn phòng Thừa phát lại

Thời gian giải quyết

Hiện không có quy định cụ thể về thời gian giải quyết lập vi bằng tuy nhiên, thông thường lập vi bằng sẽ thực hiện ngay trong ngày làm việc.

Chi phí lập vi bằng là bao nhiêu?

Hiện các văn bản pháp luật liên quan đến lập vi bằng cũng không nêu rõ chi phí lập vi bằng là gì, hết bao nhiêu tiền. Đồng thời, theo Điều 38 Nghị định 08, thoả thuận lập vi bằng có đề cập đến chi phí lập vi bằng.

Do đó, có thể thấy, chi phí lập vi bằng được thực hiện theo thoả thuận của các bên.

*******************